İskanı Olmayan Binaların Kentsel Dönüşümdeki Durumu I Gökhan Gülmez

Türkiye’de kentsel dönüşüm süreci, yapı güvenliğini artırmak ve yaşam kalitesini yükseltmek amacıyla yürütülmektedir. Ancak bu süreçte iskanı olmayan binalar özel bir konumda yer alır.

İskan belgesi, bir yapının ruhsatına uygun şekilde tamamlandığını ve kullanılmasında sakınca olmadığını gösteren resmi bir belgedir. Bu belgeye sahip olmayan yapılar, hukuki ve teknik açıdan bazı sınırlamalarla karşı karşıya kalır.

• 

  Özel Haber : Araştırmacı Gazeteci Gökhan Gülmez.

İskanı Olmayan Binaların Hukuki Durumu

• İskan belgesi olmayan yapılar, resmi olarak “inşaat halinde” kabul edilir.
• Bu tür binalarda daire satışı, genellikle arsa hissesi üzerinden yapılır; daire tapusu verilmez.
• Elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelikler için iskan şarttır.
• ankalar, iskansız yapılar için konut kredisi vermemektedir.
  

  Kentsel Dönüşüm Sürecinde İskansız ve Kaçak Katlı Binalar

  • İskanı olmayan binalar, dönüşüm sürecinde hak sahipliği konusunda mağduriyet yaşayabilir.
  • Ancak İmar Barışı uygulaması sayesinde bu binalar kayıt altına alınarak Yapı Kayıt Belgesi ile dönüşüm sürecine dahil edilebilmektedir.
  • Yapı Kayıt Belgesini yasal üresinde alan binalar, dönüşümde kat mülkiyeti tapusu alarak daha adil bir değer paylaşımına kavuşur.
  • Bu belge, iskansız binaların dönüşümde hak sahibi olmasını sağlar ve devletle uzlaşma zemini oluşturur.

  İskansız Binaların Dönüşümde Karşılaştığı Sorunlar

  • Değer tespiti zorlukları: İskansız binaların piyasa değeri düşük kabul edilir, bu da metrekare paylaşımında sorun yaratır.
  • Teknik eksiklikler: Projeye aykırılıklar veya tamamlanmamış bölümler nedeniyle iskan alınamayan yapılar dönüşümde gecikmelere neden olabilir.
  • Belirsizlikler: Riskli alanlarda yer alan yapılar için yapı kayıt başvurusu prosedürleri net olmayabilir.

  İskanı olmayan binaların kentsel dönüşüm sürecine dahil edilmesi, hem mülk sahiplerinin mağduriyetini azaltmak hem de şehir planlamasında bütünlük sağlamak açısından önemlidir. İmar Barışı gibi düzenlemeler, bu yapılar için bir çözüm sunarken, belediyelerin ve ilgili kurumların daha net ve erişilebilir prosedürler geliştirmesi gerekmektedir.

• 1. Tapu SorunlarıTapu kayıtlarındaki eksiklik ve hatalar, mülkiyetin belirlenmesini zorlaştırır.
  • Muvazaalı işlemler → Miras bırakma sürecinde yapılan sahte satışlar
  • Sahte vekaletnameler → Bilgilendirme yapılmadan gerçekleştirilen devir işlemleri
  • Tapu kaydı hataları → Gerçek sahiplerle uyuşmayan kayıtlar, itirazlara yol açar
  • Haksız taşınmaz devri → Mirasçıların haberi olmadan gerçekleşen satışlar

  Çözüm Önerisi: Tapu iptal ve tescil davaları açılmalı, uzman hukuk danışmanlığı alınmalı.

• Uyuşmazlıkların çözüm yolu olarak görülürÇözüm Önerisi: Arabuluculuk mekanizması kullanılmalı, hissedar sözleşmeleriyle netlik sağlanmalıdır.Miras ProblemleriAile içi anlaşmazlıklar ve belgelerdeki yorum farklılıkları süreci tıkar.
  • Anlaşmazlıklar → Duygusal çatışmalar süreci engeller
  • Vasiyetname ihtilafları → Belgelerin geçerliliği sıkça tartışma yaratır
  • Arabuluculuk eksikliği → Mahkeme süreçleri uzar, dönüşüm gecikir

  Hissedar Uyuşmazlıkları

  Birden fazla kişinin taşınmaz üzerinde hak sahibi olması, ciddi çatışmalara sebep olabilir.

  Ortaklığın giderilmesi davaları
  • • Elbirliği mülkiyeti → Kararlar oybirliğiyle alınmalıdır
    • Paylı mülkiyet → Pay oranları belli olsa da, kullanım alanlarında anlaşmazlık yaşanır
      

      İskanı Olmayan Yapıların Hukuki ve Teknik Sınırlamaları

      İskan belgesi, bir yapının ruhsatına uygun şekilde tamamlandığını ve oturulabilir olduğunu gösteren resmi bir onaydır. Bu belgeye sahip olmayan yapılar, hem hukuki hem de teknik açıdan çeşitli sınırlamalarla karşı karşıya kalır:

Kaçak Kat Nedir?

• Ruhsatlı projeye aykırı olarak fazladan kat inşa edilmesidir.
• Genellikle imar planında belirtilen maksimum kat sayısı aşılır.
• Bu tür yapılar ruhsatsız veya ruhsata aykırı kabul edilir.
  

  Hukuki Sorunlar

  • Yıkım kararı çıkabilir: Belediyeler, kaçak katları tespit ettiğinde yıkım kararı verebilir.
  • İmar para cezası uygulanır: 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre ciddi miktarlarda ceza kesilebilir.
  • Tapu sorunları yaşanır: Kaçak katlar tapuda yer almaz, bu da mülkiyet hakkı belirsizliği yaratır.
    • Değer tespiti karmaşıklaşır: Kaçak katlar resmi kayıtlarda yer almadığı için metrekare paylaşımı adil yapılamaz.
    • Hak sahipliği belirsizleşir: Kaçak katta oturanlar resmi malik sayılmayabilir, bu da hak kaybına yol açar.
    • Müteahhit pazarlığında zayıf konum: Kaçak yapı nedeniyle müteahhitler daha az daire teklif edebilir veya ek bedel talep edebilir.
    • Hissedarlar arasında HAK kayıpları ve Maddi zararlar ortaya çıkabilir.
    • Müteahitler İnşaat Proje çizerken Hisselerde düşük veya fazla oranlardan dolayı sorunlar çıkabilir.Müteahitler Projelerle daha fazla inşaat alanlarına sahip olabilirler.
    • Yıkım sonrası kamu alanı işgali ortaya çıkabilir: Yol veya yeşil alan işgali varsa, maliklerden “satın alma bedeli” istenebilir.
      

      İskansız ve Kaçak Katı olan Binaların Çözüm Yolları

      • İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi: Kaçak katlar için kayıt altına alınma imkanı sunar, ancak bu belge iskan yerine geçmez.
      • Kat mülkiyetine geçiş: Yapı Kayıt Belgesi ile kat mülkiyeti alınarak hak sahipliği netleştirilebilir.
      • Belediye ile uzlaşma: Kaçak katın projeye uygun hale getirilmesi için tadilat projesi hazırlanabilir.
      • Kaçak kat sorunu, iskansız binalarda kentsel dönüşüm sürecini ciddi şekilde zorlaştırır. Hem hak sahipliği hem de değer paylaşımı açısından mağduriyet yaratabilir. Bu nedenle, dönüşüm öncesi binanın imar durumunun detaylı şekilde incelenmesi ve gerekli hukuki/teknik adımların atılması büyük önem taşır.
        

        İskansız Binalarda yasal süresinde İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Müracaatı Yapamayanlar İçin Alternatifler

        İmar Barışı kapsamında Yapı Kayıt Belgesi almak, iskansız veya ruhsatsız yapıların hukuki statüsünü geçici olarak düzenlemek için önemli bir adımdı. Ancak bazı yapılar bu kapsama girmediği için başvuru yapamamakta veya başvuruları reddedilmektedir.

      • Peki bu durumda ne yapılabilir?

      • Başvuru Yapamayanların Karşılaştığı Durumlar
        • Yapı 31.12.2017 tarihinden sonra inşa edilmişse başvuru yapılamaz.
        • Yapı SİT alanı, Boğaziçi öngörüm bölgesi, tarihi yarımada, orman, mera, kıyı kenar çizgisi gibi özel koruma alanlarında yer alıyorsa kapsam dışıdır.
        • Yapı üçüncü kişilere ait özel mülkiyet üzerinde inşa edilmişse başvuru yapılamaz.
        • Yapı sosyal donatı alanı (eğitim, sağlık, yeşil alan vb.) üzerinde bulunuyorsa belge düzenlenemez.

        İskansız Binaların Alternatif Çözüm Yolları

        1. Ruhsatlı Hale Getirme:
           • Yapının bulunduğu alan imar planına uygunsa, belediyeye başvurarak ruhsat alma süreci başlatılabilir.
           • Tadilat projesi hazırlanarak yapı ruhsata uygun hale getirilebilir.
             • İmar Planı Değişikliği Talebi:
             • Yapı koruma alanında yer alıyorsa, ilgili kurumlara başvurarak imar planı değişikliği talep edilebilir.
             • Bu süreç uzun ve teknik gerekçelere dayalıdır; uzman desteği gerekebilir.
             • Yıkım ve Yeniden Yapım:
             • Mevcut yapı tamamen imar mevzuatına aykırıysa, yıkılarak yeni ruhsatlı yapı inşa edilebilir.
             • Bu durumda yeni yapı için ruhsat ve iskan alınabilir.
             • Yargı Yoluna Başvurma:
             • Başvurusu reddedilen kişiler, idari işlemin iptali için dava açabilir.
             • Özellikle mülkiyet hakkı ihlali varsa, hukuki süreçle hak aranabilir.
               • Belediye ile Uzlaşma:
               • Bazı belediyeler, özel durumlar için çözüm üretmekte esneklik gösterebilir.
               • Görüşme ve dilekçeyle yerel çözüm arayışına girilebilir.Özetle: İmar Barışı dışında kalan yapılar için çözüm yolları daha teknik ve uzun vadeli olabilir. Ancak bu durum, hak sahiplerinin tamamen çaresiz olduğu anlamına gelmez. Ruhsatlandırma, plan değişikliği, yargı süreci gibi yollarla yapıların hukuki statüsü düzeltilebilir.
               • Haber : Araştırmacı Gazeteci Gökhan Gülmez.